프롭테크, 함영진 직방 빅데이터랩장 인터뷰 (2018~2020) > 온라인 상담

• 목록
• 답변
• 글쓰기
• 게시판 리스트 옵션
  • 수정
  • 삭제

발품이 대전애견분양 아닌 손품을 파는 시대. 집을 구할 때 일일이 현장을 찾는 구매자들은 더 이상 없다. 20년 베테랑 부동산 전문가가 스타트업에 적을 옮긴 이유도 그 때문이다. 부동산 시장의 새로운 정보를 빅데이터에서 찾아내고, 그 데이터를 플랫폼에서 최적화시키기 위해 새로운 길로 나섰다. 이른바 부동산과 빅데이터 기술이 접목된 '프롭테크(Property + Tech)'다.

2018년함영진 직방 빅데이터랩장 인터뷰

개념도 생소한 '프롭테크' 분야를 개척하기 위해 중개 전문 업체인 직방의 빅데이터랩장으로 새로운 둥지를 틀었다. 그는 새로운 도전에 몰두하느라 몸이 열 개라도 모자라다. 그럼에도 국토교통부 정책 자문 위원으로서의 활동도 빼놓지 않는다. 인터뷰를 진행한 당일에도 보유세 개편안 관련 간담회를 끝나고서 만남을 가졌다. 부동산의 현재와 미래를 동시에 그리고 있는 함 랩장을 만나, 고군분투 도전기와 부동산 시장 진단에 대해서 들어봤다.

직방 빅데이터랩장을 맡은 지 두 달이 지났다. 빅데이터랩을 이끈 소감은?

회사는 이제 두 달 정도 다닌 셈인데 업무의 변동이 크게 없어서인지 오래 근무한 느낌이다. 주로 신설부서라서 빅데이터랩의 업무파악과 운영방향을 고민했다. 예를 들어 정부 공공 DB(데이터베이스)는 공개할 수 있는 것과 그렇지 않은 게 있다. 정부가 공급하는 로데이터를 소비자가 의사결정하기에 편리하고 직관적적으로 가공을 하고, 시계열로 만드는 작업에 대해서 고민을 했다. 특히 정부가 공급하는 실거래가 DB의 경우 단독주택이나 다가구주택은 개인정보를 이유로 일부 공개를 안 한다. 이런 정보를 준공년도와 맵핑을 한다든지 키값을 연결해 분석해야 하는데, 어떤 값을 연결하고 보여줄지를 생각하느라 시간을 많이 들였다. 또 주택시장과 관련한 리포트 제작부터 ’부동산트렌드 빅쇼&lsquo강연 등도 진행하면서 비교적 짧은 시간 다사다난하게 보낸 것 같다.

직방 빅데이터랩은 빅데이터에 초점이 맞춰져 있다. 이른바 ‘프롭테크'라는 개념을 제시했는데 다른 회사와 차이점이나 강점은.

직방 빅데이터랩은 리서치와 연구, 언론 인터뷰만 하는 아카데믹한 존재가 아니다. 현재 직방의 비즈니스 주 영역은 매물 리스팅 플랫폼이다. 매매·임대차 등 유저가 주거용 매물을 고르고 의사결정하는 데 도움을 주고, 플랫폼 트래픽을 높여 중개회원 매물을 잘 노출하는 게 주 영역이다. 직방은 모바일 플랫폼의 강자다. 직방에서 원·투룸 등 임대차를 구했던 젊은 유저들의 결혼 및 출산과 함께 자연스럽게 아파트 시장으로 유입이 기대된다. 이런 직방의 플랫폼을 기반으로 거래, 가격, 세제, 금융 등 여러 오픈 데이터를 분석하고 가공해 매물을 찾는 수요자의 의사 결정에 도움을 주는 작업을 할 예정이다.

보완이 필요한 부분도 있을 것 같다.

DB 수집 기간이 짧아 10년 이상 장기 시계열을 보여주는 부분이 쉽지 않다. 하지만 최근 주택시장과 관련된 70여개의 정보를 가지고 새로운 항목의 DB를 수집하려고 준비하고 있다. 크게 거래량, 실거래가, 입주 및 분양 등이 대표적이다. 물론 그 안에서도 추가적으로 파생이 된다. 예를 들면 직방 매물을 볼 때 지역 인구 흐름은 어떤지 GIS(지리정보시스템)에 보여드리려는 작업을 하는데, 시간이 지나면 지역별 소득 수준 정보도 붙일 수 있다. 이외에도 아파트를 분양받기 위한 적정 청약 가점이나, 일정 기간 동안 강남구에 거래된 가장 높은 거래 리스트 순위 등의 내용을 구성해 전문가 툴을 만들 예정이다.

프롭테크가 수요자에게 구체적으로 어떤 도움이 될까.

부동산 가격 평가와 자문업이 프롭테크를 활용하면 정보의 비대칭성 해소시키는 데 기여할 수 있다. 궁극적으로 수요자 의사 결정에 도움이 된다. 정부가 공급하는 정보 공급 툴은 교차 분석에서 유기적이지 못하다. 때문에 분양가의 적정성 등 수요자들이 판단하기에 어렵다. 수요자들이 집을 사거나 분양을 받거나 해당 지역의 인사이트를 얻도록 여러가지 지표를 통계로 엮어 대전애견분양 보여주고, 그런 통계 정보 값이 저렴하다면 그것을 대중화하는 게 도움이 될 것이다. 직방에서도 그런 기대들을 하고 있다. 이번 하반기보다는 조금 더 두고보기는 해야겠지만 그런 작업을 빨리 앞당기기 위해서 노력 중이다.

이전 리서치 회사에서는 이런 작업이 불가능한가. 왜 스타트업을 선택했나.

어찌보면 저도 도박을 하거나 그런 것처럼 새로운 환경에서 나를 필요로 하는 곳, 내 가치를 알아주는 곳에서 일을 하고 싶었다. 물론 제가 근무했던 이전 회사도 민간 부동산정보회사 중 상당한 업력과 뛰어난 리서치 기능을 보유한 대표 기업이다. 이미 만들어진 부동산 솔루션을 내려 놓고 새롭게 DB를 세팅하고 리서치 기능과 직방브랜드를 제고해야한다는 것에 걱정도 앞섰다. 하지만 스타트업 기업 생리상 빠른 성장도 매력적이었다. 요즘 배달의 민족이나 쏘카처럼 스타트업 기업 매출이 1천억을 넘기는 시대다. 직방은 부동산 시장의 대표 플랫폼으로 향후 성장가능성이 큰 기업이다. 성장하는 기업이 과실을 직원과 함께 나눌 기회가 생긴다는 점에서 이직을 결정했다.

민간 영역뿐만 아니라 정책 자문위원 등으로 폭넓게 활동해왔다. 문재인 정부의 부동산 정책에 대해서 어떻게 생각하는가.

2014년 9·1대책이후 각종 부동산 부양책과 금리인하 등으로 갭투자 수요가 증가하는 등 투기적 가수요가 많았다. 문재인 정부 출범이후 이런 가수요를 시장에서 걷어낸 것은 긍정적이다. 하지만 전방위적인 강력한 수요 억제 카드들로 인해 실수요자 주택구매 환경 부담이 상당히 커졌다. 최근 서울도 거래시장이 크게 위축된 부분은 아쉽다.

부동산 시장 과열이 어느 정도 안정됐다고 보는 것 같다. 하반기 전망은?

부동산시장의 전반은 아파트 공급과잉 부담이 내년 1분기까지 지속될 전망이다. 매수자의 주택구매 환경 부담이 과거보다 상당히 커졌다. 시장 견인 호재보다는 수요 억제 재료가 훨씬 많은 상황이다. 공급물량 증가, DSR 등 여신규제, 주택담보대출 금리 상승, 주기적 세무조사, 보유세 개편 권고안 발표 등이 대표적이다. 주택시장은 1년 이상 집값이 하락하고 있으므로 전반적인 시장은 집값 안정 쪽에 무게추가 옮겨가 있는 상태라고 본다.

최근 발표된 보유세 도입은 어느 정도 파급력을 미칠까.

4월을 기점으로 조정지역에서 다주택자 양도세 중과해 놓은 데다 보유세까지 같이 높여 퇴로가 막힌 상황이다. 다주택자들의 임대사업자 등록밖에 퇴로를 만들어놓고 매각은 쉽지 않게 만들어 놨다. 양도세가 무서워서 신규로 사는 것도 막아 놨다. 그래서 전반적으로 거래는 둔화되는 패턴이 하반기에도 지속될 것이다. 그렇지만 시중의 부동자금이 갈 곳이 없다는 게 문제다. 부동자금이 1000조 정도 되는데 주식시장은 변동 폭이 크고, 고용이나 금리나 만족할 만큼 많이 오르진 못한 상황이다. 그나마 괜찮다고 생각하는 수도권 서울의 주택은 들고 있을 수밖에 없다. 30대들은 신혼공급 특별공급이나 분양시장 쪽에 몰입하고 있는데 그런 유동자금이 부동산 시장에 고인다. 서울 지역 같은 경우는 약보합정도 유지되지 않을까 한다. 그 대신 거래량이 좀 떨어지는 것은 불과하다.

그럼 장기적인 관점에서도 하락 기조가 이어질까.

장기적으로는 하락장세가 이어지진 않을 것 같다. 데스밸리를 내년 1분기 정도로 본다. 분양시장에 대한 수요자의 관심이 있기 때문에 생각보다 폭락 가능성은 없다. 물론 재고는 관망하고 신규 분양시장 수요가 이전하거나 다주택자는 임대사업자로 전환해서 세금을 줄이는 포트폴리오의 변화가 있었다. 다만장기로 보면 주택이 물가상승률을 헤지 정도는 하는 것 같다. 정부의 규제가 지속하는 한 똘똘한 한 채에 대한 수요쏠림은 커질 것이고, 서울 등 특정 부동산 시장의 양극화나 선호현상은 높아질 것이다. 내년 1분기에 분기당 10만호가 쏟아지는 아파트 물량이 일정 부문 해결되면 수급과 관련해서 과잉되는 현상들이 줄어들 것이다. 2020년이 되면 시장이 흐름이 달라질 수도 대전애견분양 있다.

여전히 많은 국민들은 부동산 가격이 안정돼 내집 마련을 꿈꾼다. 어떻게 해야 집값이 안정될 수 있을까.

부동산시장은 공급이 비탄력적이다. 내구년이 길고 공급과 수요의 사이클도 비교적 긴 편이다. 그렇기 때문에 투기수요는 잡되 실수요자는 자가 이전을 돕도록 유효수요가 있는 곳에 공급을 늘리는 정책이 필요하다. 또 내 집 마련이 어려운 소득계층을 위한 임대주택 공급도 꾸준히 병행해야한다. 정부가 매입임대를 활용하는 것도 한 방법이다. 서울 같이 주택도 낡고 개발할 수 있는 택지가 부족한데 공공이 건설임대를 하는 건 쉽지 않다. 미분양 난 물량들에 대해서 일정부분 매입임대, 매입확약을 활용해서 정부가 공사비만 주고 임대로 저렴하게 공급하는 작업들을 병행할 수밖에 없을 것 같다.

인프라 불균형도 해소해야 한다. 지방과 서울 서울권 내에서도 외곽지역에서 인프라 차이가 난다. 전국과 달리 강남의 지역들은 자가점유율이 10년 전보다 떨어졌다. 전세 끼고 집을 사거나, 대출받아 집을 사고 다른 곳에 임대차를 하는 경우가 많다는 의미다. 결과적으로는 인프라가 좋은 지역이 자산가치가 꾸준히 오를 것이라는 수요들이 계속 밀고 들어오는 셈이다. 무작정 공급으로 과연 전국구 시장을 해결할 수 있을 것이냐라는 고민을 해야 한다. 이런 문제를 해소하려면 인프라 불균형을 해소해줘야 한다.

정부가 적극적으로 추진하는 도시재생 사업이 인프라 불균형을 해소하는 시발점이 될까.

도시재생 사업이 일 년에 100여 곳씩 임기 내 50조를 투자한다. 4대강의 두 배의 자금이 들어가는 사업이다. 인구감소 지자체 소멸 문제 등을 선행적으로 해결하기 위해 지역에 거점을 만들어주고 인구의 공동화를 해결하는 게 목표인데 관리를 잘 해야 된다. 다만 인구를 분산할만한 요소가 되지는 않을 것이다. 근본적으로 인구의 구조를 바꾼다는 개념보다는 새로운 거점을 만들어주면 교육, 의료, 생활편의시설 문제 등 최악의 인프라를 벗어날 수 있는 거점을 만들어 준다는 개념이라는 생각이 든다.

한편으론 정부가 너무 성급한 건 아닌가라는 아쉬움도 든다. 하나의 롤 모델을 만들어 놓고, 후행 사업을 진행해야 한다. 초반 일 년에 100개씩 선정하는 속도전으로 가면 정확한 모니터링이라든지 후행모델 개발이라든지, 이 중에서 잘된 것과 못된 것을 퍼뜨리는 작업들이 쉽지 않을 것 같다. 긴 그림 가지고 해야 한다.

앞서 서울시에서 진행된 도시재생사업에선 실효성 논란이나 노후 건축물 등이 문제로 지적되기도 했는데, 도시재생 사업이 나아갈 방향은 무엇이라 생각하는가.

최근 용산 상가붕괴 사례처럼 낡은 주택이 밀집해 안전문제가 불거지고 있다. 뉴타운 해제지들은 40년 이상 낡은 건축물을 중심으로 안전진단 비용 보조를 통해 소규모 정비사업을 지원해야 한다. 일례로 가로주택정비사업처럼 지역상황에 맞는 소규모 정비사업들을 독려해야 한다. 그러기 위해선 용적률 완화, 정비사업 저리융자제도 및 조세 감면 등을 통해 시행자 부담을 낮춰주는 전략이 필요하다. 앞서 말했듯 일정 부분 공적지원이 들어간 지역에 대해서는 임대주택 건설도 병행해 공공임대 재고를 확보하는 것도 고려해봐야 한다.

마지막으로 직방 빅데이터랩장으로서가 아니라 함영진이라는 사람의 향후 계획과 꿈이 궁금하다.

지금 살고 있는 집이 30년 정도 된 2층짜리 낡은 단독주택이다. 몇 년 뒤에 가족이나 내 개성을 반영한 단독주택을 짓고 싶다. 옆집이 맞벽 형태로 지으면 효율적으로 지을 수 있다고 한다. 설계부터 시공까지 개인 의견을 많이 녹이고 싶다. 또 제가 강아지만 두 마리 키운다. 그런 애견 미용이나 그런 것들 놀이터, 주말에 애견 미용 봉사도 하고 싶다. 직장 생활만 오래해서 은퇴 이후나 생활은 다른 방향의 삶을 추구하는 것도나쁘지 않을 것 같다.


2019년 함 랩장 인터뷰

직방빅데이터랩에 대한 간략한 소개와 최근 대표적인 활동은?주업무는 리서치와 대전애견분양 주거용 부동산 데이터베이스(DB)관리, 전문가툴 개발이다. 주택시장의 다양한 현상을 이해하고 전망하려면 부동산시장과 관련된 DB를 수집하고 가공해 직방 플랫폼을 이용하는 고객들에게 도움이 될 정보를 제공하는 것이 ‘빅데이터랩’의 업무다.
직방의 플랫폼을 활성화하고 트래픽을 높일 수 있도록 거래, 가격, 정책, 세제, 금융 같은 여러 오픈 데이터를 분석하고 가공해 매물을 찾고 거래를 원하는 수요자의 편의성을 높이는 작업을 하고 있다. 구체적으로 매주 월요일 오전 주택시장과 관련된 ‘시장 분석 리포트’등 시장 분석 보고서를 내고 있고 30세대 이상 아파트 단지 DB관리와 아파트 분양DB를 관리하고 있다.
빠른 시일 내에 아파트 동, 호 정보 구축과 오피스텔 단지 DB도 제공할 예정인 한편 가격, 공급(입주), 분양, 거래를 한 눈에 불수 있는 ‘부동산전문가툴도&rsquo현재 클로즈 베타 상태로 점검을 마친 뒤 조만간 베타 오픈한다.

부동산 전문가로 뛰어든 계기나 취지는?부동산정보회사에 근무하면서부터 해당 업계에 자연스럽게 발을 들이게 됐다. 이에 따라 부동산 관련 정보 제공을 업으로 삼으며 현재 자리까지 오게 된 듯하다.
리서치 등 부동산 정보 분석 업력으로 20년 이상 길게 유지했다. 90년대 PC통신부터 2000년대 닷컴, 현재 모바일 애플리케이션까지 다양한 부동산 정보 회사와 플랫폼을 경험하고 콘텐츠 제공자(Contents Provider)로서의 경험이 많다는 것도 긴 사이클로 움직이는 부동산 시장을 분석할 수 있는 힘이 됐던 것으로 보인다.
인간삶의 기본이 되는 의식주 중 주거는 자산상품 중 비중이 상당하고 사이클의 변화도 있고 정책, 수급, 심리, 거시경제 등 다양한 요인들로 움직인다는 점에서 부동산 시장이 매력적이었다.

최근 아파트 분양을 위해 기존 아파트 평수, 커뮤니티시설, 교육환경 말고도 건설사들이 다양한 방법들을 실수요자들에게 선보이고 있다. 올해 들어서 타 회사와 차별화된 직방만의 마케팅을 선보이고 있다면 무엇이 있겠는가.주택 유형 중에는 아파트가 주택공급의 주류를 이루고 있지만 택지지구에서 블록형 단독 주택지를 대형건설사들이 분양하는 경우도 종종 나오고 저금리 상황의 장기화에 따라 오피스텔 외에도 서비스 레지던스나 생활형 숙박시설, 지식정보타운 등 수익형부동산 공급의 다변화도 나타나고 있다.
한편 요즘 아파트 분양 등 마케팅 광고는 전단지 등 지면이나 웹보다는, 유튜브를 통한 동영상 콘텐츠 및 SNS 활용 등 모바일 광고 플랫폼이 대세가 되고 있다. 분양현장 탐방부터 드론을 이용한 조망권 동영상, 아파트 평면의 VR 서비스 등 선분양의 단점을 줄이고 수요자 체감을 높이는 마케팅이 주류를 이루고 있다.
아울러 트래픽 등 광고표과가 있는 곳 위주의 퍼포먼스 마케팅 등 광고효율을 따지면서 마케팅을 전개하고 있다. 이 같은 추세로 매물 리스팅 플랫폼의 트래픽이나 소비자 이용형태, 아파트 간의 상관관계를 분석해 고객 타기팅을 하고 있다.

최근 부동산 시장을 평가하자면?전국 기준으로 보면 주택시장은 여전히 조정기라고 볼 수 있다. 올해 전국 아파트 매매가격은 한국감정원 기준으로 1.94% 하락했다. 올해 5월에 들어서면서 서울 지역의 가격 조정이 둔화돼 보합세를 보이고 있으나 울산, 충북, 경남 등지는 3~4%씩 아파트 가격이 조정된 지역들이 많고 대전과 전남 일부를 제외하고 전국 15개 광역지자체는 모두 가격이 하락하고 있는 상태다.
아파트 입주물량 증가로 인한 임차시장 가격안정이 자가 이전으로 이어지지 못하고 있고 고용시장 위축과 경기둔화 등 주택구매력이 낮은 상황이다. 이와 더불어 정부의 강력한 수요억제책 등 전국 아파트 매매 거래량은 평년보다 30% 이상 급감한 상태라 당분간 수요자 관망심리와 거래위축에 따른 가격 약세 및 거래 둔화 양상은 이어질 전망이다.

최근 미분양 실태가 더욱 부각되고 있다. 미분양 실태를 해결하기 위한 방법이 무엇이 있을지.최근엔 미분양 물량이 약 6만 대전애견분양 호를 유지하며 지난 2009년 약 16만호를 기록하던 것과 비교해 3분에 1 정도 감소한 상태다.
전국 미분양 총량이 매우 심각한 상황이라고 보기엔 제한적이지만 지방 미분양이 5만 호를 기록하는 등 지방의 쏠림 현상이 매우 강하다는 점에서 경남, 경북, 충남, 강원, 부산 등 각 지역의 미분양 총량이 5000호를 초과하는 지역에 대한 정부 차원의 배려는 필요하다고 본다.
이들 지역의 미분양이 추가 발생하지 않도록 시행 및 사업자가 토지매입과 사업검토 단계에서 리스크를 파악해 신중히 움직일 수 있도록 미분양관리지역을 철저히 운영하고 해당지역에 대한 청약규제 완화(청약 1순위 규제완화) 및 세제지원(미분양 신축주택구입에 대한 양도세 감면)이 필요하다. &nbsp

9억 원 초과 아파트에 대한 대출 규제를 정부에서 내놓는 만큼 아파트값은 상승하고 있는 와중에 소득이 높은 소수를 제외하곤 이 ‘9억 원’을 부담할 서민들은 많지 않다고 본다. 결국 전체적으로 주택시장에서 내 집 마련이 더 막막해졌다고 볼 수 있는 것 아닌가.
서울만 놓고 본다면 지난 2015년 이후 지속적으로 높아진 집값과 고분양가, 여신규제가 겹쳐 서민 실수요의 내 집 마련이 쉽지 않은 것이 사실이다. 올해 서울 아파트 3.3㎡당 실거래가는 2177만 원이고 호당 평균가격도 6억8080만 원이었다.
다만 저금리 유동성이 풍부한 상황에서 똘똘한 한 채 수요가 서울로 몰리는 양극화나 가계부채 1500조 원, 주택담보대출 잔액 600조 원을넘어선 것에 대한 부채의 건전성을 고려했을 때 정부가 여신규제를 쉽게 풀지 못하는 이유도 이해되긴 하다.
올해 서울 입주물량이 4만 호 정도 되기 때문에 상대적으로 임대차 시장은 가격안정세가 이어질 것으로 보인다. 무리한 내 집 마련보다는 적어도 집값의 60~70% 정도의 전세금을 보유하고 감당할 수 있는 부채상환능력 속에서 내 집 마련 ‘계획’을 세우는 것이 좋겠다.
특히 2020~2021년쯤에 수도권 3기 신도시 공급책의 일환으로 서울 지역 내 3만8000호 가량의 중소택지 공급이 연이을 예정이라 무주택자 실수요자라면 분양시장을 통한 내 집 마련 계획을 세워도 좋을 듯 하다.

지난 12일 서울 강남구를 필두로 아파트값이 부동산 대책(9·13) 이후로 첫 반등을 보였다. 정부는 강남 등 투기과열지역에 대한 집값 잡기의 일환으로 신도시를 추가 발표한 상황에서 이러한 방침이 정말 서울 집값 조정에 유의미한 효과를 보여 줄 수 있다고 보는가.
수요억제책이 단기대책이라면 공급확대책은 중장기 대책이 될 수 있다. 지난해 9·13 대책을 통해 수요를 억제하는 정책을 세제, 여신, 청약 등 다양한 방면에서 활용했다면 서울 등 수도권의 수요가 몰리는 지역에 대한 공급확대책을 병행하는 전략이 장기적 수도권 집값안정 대책으로 사용됐다고 본다.
다만 수도권 총 30만호 공급계획 중 서울 공급은 4만 호 가량에 그쳐 집값 불안의 진앙지인 서울 급급이 많지 않다는 점이 아쉽다. 이 밖에 서울 35층 층고제한이나 그린벨트 개발 불허 등의 요인으로 경기 및 인천 택지공급이 주를 이루고 특히 이들 지역이 서울 외곽 1km 내 위치해 기존 1~2기 신도시들의 반대와 반발을 불러오기도 했다.
자족기능과 교통망 개선책 외에도 공급과잉지에 대한 물량조정 등 3기 신도시 조성에 대한 문제들을 해결해 나가야 한다.

무순위 청약이 각광받고 있는 부동산 시장에서 지난 17일 무순위 청약의 비중이 일반 청약을 압도한다는 보도 자료를 직방에서 냈었다. 무순위 청약이 현 주택시장에서 본 청약경쟁률보다 높아지는 현상에 대해 시사하는 바가 무엇이 있나.
무순위 접수는 미계약 및 미분양물량 공급에 대한 공급자의 투명성을 확보하고 수요자의 청약 접근성을 높이는 등 공급방식을 개선했다는 점에서 의미가 크다. 1주택 교체수요자들의 분양시장을 통한 접근성을 높였다는 대전애견분양 점은 긍정적이다.
다만 만 19세 이상이면 청약통장이나 청약금 없이도 청약이 가능하고 재당첨금지 및 다주택여부를 따지지 않아 패널티가 거의 없다. 낮은 진입문턱에 중복청약과 당첨자의 미계약 사례가 많아 청약경쟁률의 통계착시도 크다.
아울러 사전 무순위 접수에서 본청약보다 흥행해도 이 것이 전부 계약으로 직결되지는 않는 다는 점을 소비자들이 유의해야 할 필요가 있다. 따라서 통계착시를 줄이기 위해 사전접수를 없애고 사후접수위주로 제도 개선을 고려해야 한다.

직방빅데이터랩의 향후 역점 사업 계획이나 랩장님의 포부는?
직방에서 운영하는 플랫폼의 DB를 공급하는 중심 역할의 고도화와 서비스 상품의 다양화에 주력하는 한편 부동산 정보솔루션인 ‘직방RED’의 서비스 고도화와 이용자 확대도 지속할 계획이다.


2020년 [ 전문가 진단] 6.17 주택시장 안정대책의 시장 파급효과

정부가 6월 17일 수도권 등 일부 주택시장에 퍼지고 있는 집값 풍선효과를 근절시키기 위한 부동산 추가 대책을 내놓았다. 문재인 정부 들어 22번째 부동산 가격 안정 대책으로 올해만 7번째 정책발표다.지난 5월 28월 0.5%로 인하한 역대 최저 기준금리에, 1월 2,927조원이였던 국내 통화량(M2, 광의통화)은 4월 현재 3,019조원으로 92조원이나 증가했다.코로나19 팬데믹(범유행) 이후 주춤하던 집값과 주택 거래량은 증가한 유동성과 대체투자처의 부재 속에 5월 들어 다시 회복하는 모습을 보였고 정부의 부동산 수요억제책을 불러왔다.실제 5월 전국 아파트 매매 거래량(6월 16일 계약일 집계 기준)은 5만2,809건으로 4월 4만4,061건에 비해 19.8% 증가했고, 한국감정원의 서울 아파트 매매가격은 최근 강남권 위주로 급매물이 소진되며 일부 매수세가 유입돼 3월 5주 하락 이후 10주 만에 상승 전환했다.주택시장의 가수요와 탈세 거래가 의심되는 분양권 전매 및 법인거래, 원정투자의 대표지표로 꼽히는 외지인거래 비중도 좀처럼 가라앉지 않고 있다.■ 수도권•대전 대부분을 조정대상지역으로 지정이에 정부는 수도권 대부분의 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대하고 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화하는 내용의 6.17 부동산 대책을 내놓았다.부동산 비규제지역에 투기 수요가 몰리는 풍선효과를 막기 위해 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정했다.조정대상지역에선 주택담보인정비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶인다. 1주택세대 주택담보대출 시 실수요 요건을 강화하기 위해 6개월 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무의 조건으로 주택담보대출을 제한한다.다주택자에 대해 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제가 배제되는 등 세제도 강해지는 한편, 청약 규제(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등)도 강화된다.정부는 올해 초 경기 수원과 안양 등지를 중심으로 풍선효과가 관측되자 수원 영통•권선•장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 5곳을 조정대상지역으로 지정했지만 이내 인천 송도와 군포, 안산, 시흥, 고양, 평택, 충북 청주, 대전 등지로 투기 수요가 옮아갔다.이에 해당지역 내 풍선효과가 발생하지 않도록 집값 불안이 야기된 대부분의 지역을 규제지역으로 묶는 초강수를 둔 것이다.■ 진정기미가 없는 조정대상지역은 투기과열지구로 규제 격상조정대상지역 중 과열현상이 해소되지 않는 일부지역과 풍선효과가 상당한 비규제지역들을 투기과열지구로 격상 또는 신규 지정하는 방안이 대책에 포함됐다. 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 중복규제 한다.투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 초고가 주택에 대한 주택담보대출이 막히고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)은 20%로 낮아지는 등 강력한 규제가 가해진다.시가 9억원 초과 주택을 담보로 한 대출이 있는 가계 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제가 적용(DSR 한도 : [은행권] 40%, [비은행권] 60%)되고 1주택 세대의 주택 구입에 대해서는 6개월 내 처분 및 전입 의무를 부여한다.현재 투기과열지구는 서울 25개구와 경기도 광명, 과천, 성남 분당구, 하남, 대구 수성구, 세종시 대전애견분양 등이 지정돼 있다.■ 갭투자 방지를 위해 규제지역 신규대출자의 실거주 요건 강화7월 1일부터 전 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입자 중 주택담보대출을 받는 경우는 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무를 부과한다.투기지역•투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 종전엔 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 부과했고, 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 부과했었다.7월부터 보금자리론 이용 차주에게도 전입 의무가 부과된다. 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금을 회수한다.대출을 통한 규제지역 주택구입에 대해 실입주 요건을 강화하면서 갭투자 및 원정투자 수요를 제한하는 조치라 볼 수 있다.거주와 보유를 분리하며 전세대출을 통해 갭투자에 나선 수요도 봉쇄할 예정이다.다주택자와 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출을 즉시 회수하던 것에서 투기지역•투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우로 전세대출 보증 제한 대상을 한층 강화한다. 전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출은 즉시 회수된다.■ 조정대상지역과 투기과열지구 모든 주택거래에 자금조달계획서 제출 확대오는 9월부터는 조정대상지역과 투기과열지구의 모든 주택거래에 대해 자금조달계획서 제출이 의무화된다. 종전엔 조정대상지역과 투기과열지구의 3억원 및 비규제지역 6억원 이상의 주택 거래 신고 시 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)&rsquo제출이 의무화됐지만, 투기과열지구와 조정대상지역은 거래금액에 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 한다.종전엔 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료(자조서 작성 항목별로 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등 증빙자료를 첨부‧제출)를 제출케 했지만 9억원 이하 중‧저가 주택의 경우까지 확대해 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속한 대응과 선제적인 조사와 불법 행위에 대한 점검이 더욱 강화될 전망이다.■ 호재지역 토지거래허가구역 지정 및 부동산 실거래 기획조사 확대최근 ｢부동산시장불법행위대응반｣ 및 한국감정원 ｢실거래상설조사팀｣을 투입하여, 잠실 MICE 개발사업의 영향권인 송파구 잠실동‧강남구 삼성동 일대에 대한 실거래 기획조사를 실시한다고 밝힌데 더해 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정(6월 23일 적용)한다.토지거래 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위해 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장의 허가가 필요하고, 허가를 받은 경우에도 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생한다,특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용이 가능해 매매‧임대가 금지되 단기 시세차익을 챙기기 어려워 질 전망이다.한편 강남구 청담동과 대치동 일대로 조사 외연을 확대해 시장과열 및 불법행위를 단속하는 등 고강도 실거래 기획조사에 착수한다.강남구 청담동 청담삼익과 삼성동 홍실, 대치동 은마와 한보미도맨션1~2차, 선경1~2차, 개포우성1~2차, 구마을1지구 등 정비사업이 진행되고 있는 단지들의 거래가 한동안 숨을 고를 전망이다.미성년자 거래․업다운 계약 의심 건 등 기존 조사대상과 더불어 자금출처가 불분명한 거래, 투기성 법인거래, 지난 3월 13일 신설된 소득 및 잔고증명 등 증빙자료(투기과열지구 9억원 초과 주택) 부실제출 의심거래에 대해 집중조사를 실시해 투기를 발본색원할 예정이기 때문이다.■ 투기와 탈세의 온상이었던 법인의 부동산 거래에 대출 및 세금 철퇴부동산 투기 및 탈세의 통로로 악용될 소지가 많은 법인 부동산 거래 여신규제와 과세가 강화된다.최근 과열이 관측되는 수도권 비규제 지역 등은, 다주택자 양도소득세 중과 및 합산과세 등 개인에 대해 적용되는 대출‧세제상 규제를 회피하기 위해 부동산 매매법인 등을 설립하고 주택을 대전애견분양 매수하는 법인 거래가 지속적으로 증가해 왔다.지난 5월 법인거래의 자금조달계획서 제출 의무화를 담은 ｢부동산거래신고법령｣ 개정 추진에 이어 7월부터 주택 매매‧임대사업자의 주택담보대출이 전면 금지된다.2021년 종합부동산세 부과 분부터 개인•법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세를 부과한다. 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용할 예정이다.특히 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)를 폐지한다. 법인이 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택도 종부세 과세에 포함한다.법인의 주택 처분 시 추가로 과세하는 법인세율(10~25%)을 현행 10%(등기 10%, 미등기 40%)에서 20%로 올려 개인과 마찬가지로 양도소득 중과세 효과가 나게 하는 방안도 마련된다.이는 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되고 2020년 6월 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율을 적용한다.법인사업자는 법인 대표의 소득세와 법인의 법인세를 납부해야 하고, 회계장부 기장의무가 생기며, 양도소득 장기보유공제, 소규모(2천만원 이하) 임대사업에 대한 소득세 분리과세, 부가가치세 간이과세 등을 적용 받을 수 없는 점 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 부동산 매집과 세금 회피를 위한 법인 설립 움직임이 다소 진정될 전망이다.■ 재건축 안전진단 강화재건축의 1차 안전진단 기관 선정과 관리주체를 시•군•구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시•군•구에서 시•도가 담당토록 ｢도시 및 주거환경정비법｣을 개정해 2021년 상반기부터 시행할 예정이다. 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위•부실 작성 적발 시 안전진단 입찰을 1년 제한해 진단의 투명성과 정확도를 높일 전망이다. 철근부식도•외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화하고 2차 안전진단 자문위원회의 책임성도 높인다.행정이 지역주민의 입김에 좌우될 우려를 줄이고, 구조적인 결함이 아닌 설비노후도를 근거로 해서는 안전진단을 통과하기가 사실상 어렵게 강화되어 본격적인 재건축을 추진하기까지는 상당한 시간과 절차이행이 필요해 재건축 첫단추 꿰기는 쉽지 않을 것으로 판단된다.주로 1980년대 준공된 양천구 목동 및 노원구 상계•중계•하계동 재건축 사업지들의 본격적 정비사업 움직임이 제한될 수 있다.최근 양천 목동 6단지와 마포 성산시영 등 일부 재건축 단지가 안전진단을 통과하면서 집값이 급등하는 조짐을 보이자 정부가 재건축 초기단지들의 속도제어에 나선 것으로 판단된다.그러나 정비사업의 속도 제한은 단기 투기수요에 타격을 주고 호가를 잠시 진정시킬 수 있겠으나 장기적인 집값 안정 효과를 담보하기에 제한적이다. 서울의 아파트 입주물량이 올해 4만1,562세대에서 내년 2만4,040세대로 크게 축소되는 만큼 꾸준한 임대주택 공급 외에도 정비사업 정상화를 통한 도심 속 공급확대 방안이 병행될 필요가 있기 때문이다.조정 및 투기과열지구 등 규제지역 확대를 통한 세제 강화 및 대출 규제 외에도 법인거래와 정비사업에 대한 투기적 가수요를 제한하는 대책에 정부는 정책효과를 집중시키고 있다.대책 강도는 여느 정책 못지않게 규제의 수위가 높은 편이다. 풍선효과가 발생한 비규제지역의 국지적 과열현상이 일부 진정되고 단기적으로 거래시장이 소강상태를 보이고 수요자도 관망하는 움직임이 현실화될 것으로 전망된다.그러나 미국의 저금리현상이 2022년까지 상당히 장기간 이어질 전망이고 하반기 30조를 넘길 것으로 예상되는 대규모 3차 추경과 3기신도시 토지보상자금 유입 등 부동자금이 만만치 않게 풀릴 전망이다.부동산시장으로의 자금유입을 원천봉쇄하기 쉽지 않을 것으로 예상되는 만큼 집값의 조정까지 기대하긴 제한적일 것으로 판단된다.자칫 과도한 수요억제책으로 인한 실수요자의 내 집 마련이 위축되는 등, 자가 이전의 규제가 임대차시장의 가격불안 양상과 분양시장의 과열이란 풍선효과를 불러오는 것은 아닌지 고민이 필요하다.장기적인 집값 안정을 위한 대체투자처 발굴과 어렵더라도 도심지역의 꾸준한 주택공급을 통한 정비사업의 공급방향 모색이 병행되어야 대전애견분양 할 것이다. / 출처 : 한국건설신문(